私は、マンションの一室を賃料８万円で借りていて、賃貸借契約を更新したいと考えています。最近、ニュースで、更新料の条項は無効との判決が出されたと聞いたのですが、更新料は支払わなくてもいいのでしょうか？
　ちなみに、私のマンションの賃貸借契約の内容は、賃貸借期間２年、賃料１か月８万円、更新料８万円（賃料１か月分）となっています。

 

回答者：弁護士　船江莉佳

 

　ご指摘の判決は、２００９（平成２１）年８月２７日に大阪高等裁判所で出された判決ですね。この判決は、高裁レベルで初めて、建物賃貸借契約を更新する際１年毎に賃料２か月分を超える更新料を支払う旨の条項が、消費者契約法に反し無効であると判断したことから、話題となりました。

　そもそも更新料とは、賃貸借契約が更新される際に、更新の対価として支払われる一時金のことといわれています。民法や借地借家法には更新料についての規定はありませんが、賃貸借契約に更新料の支払いの合意（更新料支払特約）がある場合には、原則として更新料の支払義務が発生します。

　もっとも、どのような内容の更新料支払特約でも有効というわけではなく、裁判例をみると、更新料が高額な場合には上記特約の有効性が否定される傾向にあるようです。たとえば、更新料の支払を２年毎に賃料１か月分とする更新料支払特約を有効とした裁判例がある一方で、更新料の金額を賃料の３か月分と定めた事案（賃貸借期間は不明）では、賃料の２か月分を限度として更新料支払特約を有効としたものもあります。

　前述の大阪高裁の判決の事案は、１年毎に賃料２か月分を超える更新料を支払うというもので、更新料が高額であるということも判決理由で指摘されている一方、同じく大阪高裁で、更新料の支払を２年毎に賃料約２か月分とする更新料支払特約を有効とする判決も出されています（２００９（平成２１）年１０月２９日）。

　ご相談の件は、２年毎に賃料１か月分の更新料を支払うというものですから、これまでの裁判例の傾向からすると、更新料を支払う必要がありそうです。もっとも、上記２件の大阪高裁の判決はいずれも上告されていますので、最高裁の判断次第では全く結論が変わる可能性もあり、目が離せません。